Jak nie stracić na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?

Jak-nie-stracić-na-wcześniejszej-spłacie-kredytu-hipotecznego?

Kredyty hipoteczne są ważne i cieszą się dużym zainteresowaniem klientów banków. Wybierając jak najkorzystniejszy kredyt, należy brać pod uwagę również wcześniejszą jego spłatę.

Klienci zawsze szukają najlepszych dla siebie ofert kredytowych, obliczając własne zdolności kredytowe, koszty kredytów, warunki kredytowania. Niekoniecznie zastanawiają się, czy banki proponują tak zwane wakacje kredytowe i czy nie każą sobie płacić za wcześniejszą spłatę kredytów. Tymczasem często zdarza się, że można stracić na przedwczesnej spłacie kredytu hipotecznego. A może można zyskać? Potrzebna jest nie tylko dogłębna analiza ofert, ale też ocena sytuacji indywidualnej klienta. 

Należy wybierać oferty, w których banki nie pobierają opłat za wcześniejszą spłatę kredytów. To nie oznacza, że w innych elementach będzie to oferta korzystna. Zawsze pozostaje coś za coś, banki nie są bezinteresowne, dlatego przed decyzją o wcześniejszej spłacie kredytu należy rozważyć wszystkie możliwości.

Spłata kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne są kredytami długoterminowymi, więc po latach może zdarzyć się sytuacja, że nagły przypływ gotówki stwarza możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Co zrobić, by na tej operacji nie stracić? Wiele zależy od stóp procentowych. Aby zacząć myśleć o wcześniejszej spłacie kredytu, nie oznacza to konieczności natychmiastowego uiszczenia całej kwoty. Comperia.pl zaleca spłacanie większych rat w sytuacji, kiedy stopy procentowe są niższe. Przykładowo, jeżeli dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, kiedy trzymiesięczny współczynnik WIGOR wynosił 5,12 proc., zaś obecnie jest na poziomie 2,65 proc., oznacza to, że teraz płaci ona o wiele niższe raty kredytów. Chodzi więc o to, by teraz wpłacać do banku jak największe raty, bowiem nie wiadomo, jak długo stopy procentowe będą utrzymywać się na takim poziomie.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Podczas ustalania rat miesięcznych banki niekoniecznie godzą się na dobrowolne ich zwiększenie. Dłuższy okres spłaty to dla banków wyższe odsetki. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wcale nie musi być dla klienta opłacalna. Dlaczego? Ponieważ bank na wcześniejszej spłacie kredytu traci, a więc za wcześniejszą spłatę może zażądać określonej prowizji. Najczęściej, według Comperia.pl, banki pobierają najwyższe prowizje po okresie od 3 do 5 lat od uruchomienia kredytu. Bank BGŻ pobiera 2 proc. za wcześniejsze spłacenie kredytu w ciągu pierwszych 5 lat, a PKO BP 1,5 proc. za częściową spłatę w ciągu pierwszych 3 lat kredytu i 2 proc. za całość kredytu. Są to więc duże kwoty, ale są banki, które nie pobierają w ogóle prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Warto sprawdzić, na jakich warunkach się to odbywa.

Należy wszystko dokładnie przeliczyć, bowiem może okazać się, że nawet zapłacenie wysokiej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu będzie korzystniejsze od płacenia wysokich odsetek przez kolejne lata spłaty kredytu. Niestety, nie ma pewności, jak Rada Polityki Pieniężnej będzie reagowała na sytuację i czy będzie obniżać lub podwyższać stopy procentowe.

Po ilu niespłaconych ratach bank przejmie mieszkanie?

Po-ilu-niespłaconych-ratach-bank-przejmie-mieszkanie?

W celu wsparcia włoskich kredytobiorców spłacających kredyty hipoteczne tamtejszy rząd przygotowuje przepisy podnoszące liczbę niespłaconych rat, po których bank przejmuje mieszkanie. Podobną zmianę zaproponował prezydent polskim  kredytobiorcom zadłużonym w walucie obcej. Kiedy bank może zatem przejąć mieszkanie kupione na kredyt?

Zmiany we Włoszech inspiracją dla Polaków?

We Włoszech w nowych przepisach ma także pojawić się zapis mówiący, iż w sytuacji, gdy bank sprzeda mieszkanie po przejęciu za kwotę wyższą niż wysokość pozostałego do spłaty kredytu, wtedy instytucja finansowa musi przekazać powstałą w ten sposób różnicę kredytobiorcy. W przypadku, gdy w wyniku sprzedaży lokalu bank otrzyma mniejszą niż kredyt kwotę, nie może tymczasem domagać się od kredytobiorcy żadnej dopłaty.

W nowym prawie ustanowionym we Włoszech ma także znaleźć się zapis mówiący, że za wycenę zadłużonej nieruchomości ma być odpowiedzialny niezależny ekspert, a nad całą transakcją ma czuwać Narodowy Bank Włoski. W ostatnich latach we Włoszech wartość kredytów bardzo wzrosła, w 2013 roku ich wartość wynosiła 19 miliardów euro, a w roku 2015 sięgnęła już kwoty 49 miliardów euro.

Śladem USA

Podobne rozwiązanie zastosowano także w 13 stanach USA. W przypadku zaprzestania spłaty kredytu bank przejmuje nieruchomość będącą zabezpieczeniem, a gdy uzyskane środki nie pokrywają całości długu, wtedy instytucja finansowa musi zaabsorbować wynikłą w ten sposób stratę.

Dla kogo nowe rozwiązanie w Polsce?

Polscy kredytobiorcy nie mają możliwości przeniesienia własności nieruchomości na bank, by uzyskać zwolnienie z kredytu. Takie rozwiązanie zaproponował jednak prezydent Duda w projekcie ustawy o kredytach walutowych.

Projekt ustawy prezydenta zakłada, że w sytuacji, gdy strony kredytu nie mógłby dojść do porozumienia w kwestii restrukturyzacji zobowiązania, wtedy kredytobiorca miałby możliwość przeniesienia na bank nieruchomości przy jednoczesnym zwolnieniu z kredytu. Tego typu rozwiązanie miałoby być dostępne dla następujących konsumentów:

  • nie posiadali w ostatnich 12 miesiącach dochodów w walucie wystarczających na pokrycie raty kredytu,
  • spełnią warunek dotyczący stosunku wysokości raty do miesięcznego dochodu kredytobiorcy,
  • spełnią wymóg wzrostu wartości zadłużenia w złotych o co najmniej 30% w stosunku do wypłaconej pierwotnie kwoty.

Na co mogą liczyć polscy kredytobiorcy?

Dla polskich kredytobiorców zadłużonych w walucie obcej możliwość zaproponowana przez prezydenta byłaby szansą na wyrwanie się z długu. Obecnie, gdy bank wypowiada umowę kredytową i po sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne uzyskuje sumę niewystarczającą na pokrycie zadłużenia, żąda wówczas innych form spłaty z majątku osobistego kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny u pośrednika zmniejsza szanse na negocjacje?

Kredyt-hipoteczny-u-pośrednika-zmniejsza-szanse-na-negocjacje?

Pomoc profesjonalnego pośrednika w zaciągnięciu korzystnego kredytu hipotecznego może być nieoceniona. Jednak niektórzy konsumenci nie ufają firmom pośredniczącym i zastanawiają się, czy szukanie kredytu u pośrednika nie zmniejsza szansy na negocjacje z bankiem. A jak jest naprawdę?

Zanim trafimy do biura pośrednika, powinniśmy zdawać sobie sprawę, że nie musimy w ogóle płacić pośrednikowi za jego usługi. Tę kwestię zawsze bierze na siebie bank, który wypłaca prowizję pośrednikowi, gdy kredyt zostanie udzielony. Taki system z jednej strony sprawia, że biuro pośrednictwa mocno angażuje się w doprowadzenie procesu kredytowego do końca, ale z drugiej strony może budzić wątpliwość co do bezstronności. Najlepsi pośrednicy nie mogą sobie jednak pozwolić na to, żeby ryzykować swoją wiarygodność i prestiż. Czasami warto również odwiedzić kilku pośredników.

Negocjować samemu czy przez pośrednika?

Częste przekonanie jest takie, że jeśli jesteśmy stałymi klientami jakiegoś banku i mamy w nim rachunek osobisty, zostaniemy lepiej potraktowani i będziemy mieli szansę na wynegocjowanie lepszych warunków. Niestety w praktyce nie jest to takie oczywiste. Co prawda jesteśmy bardziej wiarygodnym klientem niż osoba „z ulicy”, ale nie zawsze nam to pomoże. Z reguły na bardziej korzystne warunki mogą liczyć tylko najlepsi klienci, z najgrubszym portfelem. Z reguły pozostali mogą liczyć najczęściej na standardową ofertę.

Inaczej sprawa wygląda, gdy w naszym imieniu kontaktuje się z bankiem pośrednik. Wtedy bank jest bardziej otwarty na negocjacje i może zaproponować lepsze warunki niż podczas wizyty klienta w oddziale. Wynika to również ze skali. Pośrednik dostarcza bankowi bardzo wielu klientów w ciągu miesiąca i ma lepszą pozycję negocjacyjną. Dlatego, jeśli chcemy uzyskać jak najlepsze warunki, powinniśmy zastanowić się nad pomocą pośrednika.

Jak wybierać pośrednika?

Zanim jednak zdecydujemy się zaciągnąć kredyt z pomocą pośrednika, warto go z rozwagą wybrać, poznać opinie na jego temat. Pamiętajmy, że mamy do czynienia z profesjonalistą, zatem powinien znać odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania na temat kredytu hipotecznego. Pośrednik powinien także zbadać naszą zdolność kredytową w różnych bankach. Umowę kredytową warto czytać również w jego towarzystwie, by liczyć na wyjaśnienia niezrozumiałych kwestii. Tak naprawdę pośrednik powinien przeprowadzić nas przez wszystkie etapy procesu kredytowego.

Komentarze